不動産売買契約Q&A
不動産売買契約
Q&A
初めて不動産の売買契約を締結される方が売買契約書をご覧になった際などに参考にして頂けるよう、分かりやすい言葉、一般的に使われている言葉で、法律の基本的な事項を解説しています。
引渡し完了前の滅失・損傷、危険負担
1. 滅失・損傷
不動産の売買契約を締結する場合に、不動産の「滅失」や「損傷」についての定めをおくことがあります。
「滅失」とは、物理的になくなってしまうことや、効用を失ってしまうこと（全く使い物にならなくなってしまうこと）をいいます。「損傷」とは、物の一部の滅失をいいます。もっとも、滅失も損傷も程度の差であり、どちらにあたるかについては社会通念によって判断するしかないとされています。
2. 危険負担
売買契約締結後、引渡完了前に、売主、買主いずれの責めにも帰すことができない事由によって不動産が滅失または損傷した場合に、どのように処理すれば良いかが問題となります。このような問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することもあります。
売買契約締結後、引渡完了前に、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由（不可抗力）によって不動産が滅失または損傷して不動産の引渡しが不可能になった場合（危険負担）について、売買契約書において定めをおく場合には、売買契約は「当然に終了」するものとして、買主は売買代金を支払う責任を負わず、売主が手付金等を受領している場合には買主に返還するという内容を定める場合や、売主・買主のいずれも売買契約を「解除」することができると定める場合などがあります。
売買契約を締結するに当たって、危険負担についての定めをおく場合には、売主・買主の双方とも、納得のできる内容であるかどうかを確認することが重要です。
